Bij het huren van een appartement worden verhuurder en huurder vaak geconfronteerd met de zogenaamde ‘kosten en lasten’ bovenop de huurprijs.
Vaak is het onduidelijk wat deze kosten juist omvatten en worden zij omschreven als een vergoeding voor het gebruik van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Maar een verhuurder kan niet zomaar alle lasten doorrekenen aan een huurder.
Om disputen te vermijden is het voor beide partijen aan te raden de afspraken omtrent de verdeling van de gemeenschappelijke lasten tussen verhuurder en huurder duidelijk in de huurovereenkomst vast te leggen. Wordt daarin geen specifieke verdeling vastgelegd, dan zal men het algemeen verdelingsprincipe toepassen. Dit principe is van dwingend recht en omschrijft de kosten en lasten als volgt: “De kosten en lasten met betrekking tot de uitoefening van zakelijke rechten op de woning vallen ren laste van de verhuurder. De kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning, vallen voor rekening van de huurder”.
In het nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet, dat inging per 1 januari 2019, werd een lijst opgenomen waarin men de verdeling van bepaalde kosten en lasten reeds vastlegt. Deze opsomming is ook van dwingend recht; met kan enkel in het voordeel van de huurder deze verdeling versoepelen.
Hieronder kan u de tabel terugvinden die als bijlage werd toegevoegd bij het uitvoeringsbesluit Vlaams Woninghuurdecreet:
Bijlage 2 Uitvoeringsbesluit van 7 december 2018 bij het Vlaams Woninghuurdecreet
|
MEERGEZINSWONINGEN |
Voor huurder |
Voor verhuurder |
|
1. Verbruik water |
X |
|
|
2. Verbruik stookolie/aardgas |
X |
|
|
3. Verbruik elektriciteit gemeenschappelijke delen |
X |
|
|
4. Kosten vuilnisinzameling (als collectief georganiseerd) |
X |
|
|
5. Schoonmaak en onderhoud gemeenschappelijke delen
|
X |
|
|
6. Kleine herstellingen gemeenschappelijke delen (volgens de lijst van kleine herstellingen) Dit omvat o.m. het vervangen van een defecte lamp, het vervangen van batterijen van rookmelders in de gemeenschappelijke delen, het herstellen van defecte sloten, het herstellen en vervangen van dienstkranen, stopcontacten en (licht)schakelaars.
|
x |
|
|
7. Grote herstellingen gemeenschappelijke delen/installaties (die niet op de lijst van kleine herstellingen voorkomen), behalve herstellingen ten gevolge van oneigenlijk gebruik door huurders
|
|
X
|
|
8. Aankoop/vervangen meters nutsvoorzieningen
|
|
x |
|
9. Kosten voor de lift Het onderhoud en de herstelling van de lift valt in principe onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Bepaalde onderdelen waarvan de vervanging of de herstelling te wijten is aan het gebruik en die daarom periodiek moeten gebeuren, vallen evenwel ten laste van de huurder. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling.
|
|
|
|
- Periodiek onderhoud
|
50% |
50% |
|
- Het uitvoeren van de risicoanalyse en het uitvoeren van een preventieve inspectie
|
|
100% |
|
- Het vervangen van grote onderdelen en het uitvoeren van de nodige modernisaties
|
|
100% |
|
10. Kosten voor de syndicus Een syndicus vervult taken die zowel betrekking hebben op het dagelijks gebruik van het gebouw als op het in stand houden van het gebouw. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling. Diensten die specifiek op verzoek en in het belang van de verhuurder of huurder worden gemaakt (bv. sleutel laten bijmaken voor huurder of dossier samenstellen bij verkoop voor verhuurder), zijn volledig ten laste van die partij.
|
34% |
66% |
|
11. Conciërge
|
75% |
25% |
|
12. Kosten voor algemene vergadering
|
|
X |
|
13. Beheerskosten/administratiekosten
|
|
X |
|
14. Investeringen/reservefonds
|
|
X
|
Kosten die in bovenstaande lijst niet voorkomen dienen verdeelt te worden volgens het algemeen verdelingsprincipe.
Forfaitair of jaarlijkse afrekening?
Verhuurder en huurder kunnen bij aanvang van de huur een vast maandelijks of jaarlijks bedrag afspreken als betaling van de kosten en lasten. Dit bedrag moet wel bepaald worden aan de hand van de werkelijke kosten en lasten. Beide partijen kunnen steeds minnelijk het vast bedrag aanpassen indien zij van oordeel zijn dat dit niet het geval zou zijn. Komt men niet tot een akkoord dan kan elke partij dit voor de vrederechter brengen.
Wanneer men afspreekt de kosten jaarlijks af te rekenen, dan zal de verhuurder (na het ontvangen van zijn individuele afrekening) de kosten die doorgerekend mogen worden aan de huurder berekenen. De huurder heeft steeds het recht de bewijsstukken met betrekking tot de kosten en de lasten in te zien.
Opgelet
Het Vlaams woninghuurdecreet is van toepassing op alle huurovereenkomsten afgesloten na 1 januari 2019. Oudere huurovereenkomsten vallen nog onder de Federale woninghuurwet. Het is dus zeer belangrijk dat men weet wanneer de huurovereenkomst werd aangegaan, alsook welke bepalingen hierin werden opgenomen. Wees er ook attent op dat nieuwe overeenkomsten m.b.t. onderverhuur van contracten aangegaan voor de ingang van het Vlaams woninghuurdecreet eveneens onderworpen blijven aan de Federale wetgeving.
